Quand on vend un bien immobilier, on a le libre choix de son acheteur. Mais saviez-vous que l'acquéreur pouvait se voir supplanter par un autre acteur : la commune, par l'intermédiaire du droit de préemption ?

En quoi consiste le droit de préemption urbain ?

Le droit de préemption urbain est en fait le fameux "DPU". Il a été institué dans les années 1980 pour permettre aux collectivités locales de réaliser certains projets d'aménagement, en étant prioritaire pour acheter des biens dans des zones définies préalablement par le plan local d'urbanisme (PLU).  Ce droit permet ainsi à une commune de se substituer à l'acquéreur pressenti (alors même que l'avant-contrat est signé). La mairie préempte et achète à la place de la personne qui a signé le compromis de vente ou la promesse de vente. La commune peut avoir un droit de préemption urbain simple (DPU) ou renforcé (DPUR) en fonction de zones préalablement définies.
Ce droit lui permet d'acquérir un bien en priorité sur n'importe quel acheteur. Et ce, à un prix pouvant même être inférieur à celui longuement négocié ! Cette préemption est rendue possible si, et seulement si, la mairie agit dans un but d'intérêt général et motive sa décision en ce sens.

Comment cela fonctionne-t-il ?

Le notaire, après la signature de l'avant-contrat, lors de l'accomplissement des formalités préalables, adresse une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) à la mairie de la commune du bien vendu. Il s'agit d'un imprimé avec le prix et les conditions de la vente.
Ce document est adressé en recommandé avec accusé de réception à la commune. À partir de la réception de la DIA, la mairie a deux mois pour se prononcer : préempter ou pas ? Précisons que l'absence de réponse de la commune est une renonciation tacite à son droit de préemption.
Si la commune est intéressée, elle propose un prix (dans la plupart des cas celui fixé par le vendeur). Deux possibilités à ce moment-là :
• vous êtes d'accord sur le prix et la transaction peut s'effectuer : vous vendez votre bien à la commune ;
• vous n'êtes pas d'accord sur le prix : la commune devra saisir le juge de l'expropriation.

Soyez rassuré, l'exercice par une commune de son droit de préemption reste marginal, compte tenu du nombre de transactions immobilières !

Et si on me propose un prix inférieur,

que puis-je faire ?

Si le prix proposé ne vous convient pas et vous semble trop bas, vous avez un délai de deux mois pour :
• renoncer à la vente ;
• ou refuser à ces conditions en demandant au juge de l'expropriation de fixer le prix.

Les prix de références sont ceux des transactions récentes dans le même secteur et sur un même type de bien.
Il peut également arriver que la commune décide de préempter votre bien et que finalement, elle l'utilise pour un motif différent de celui mentionné dans la préemption. Dans ce cas, elle devra proposer en priorité à l'ancien propriétaire de racheter le bien. C'est ce que l'on appelle un droit de rétrocession.
À noter que cette intrusion dans votre liberté de vendre n'existe pas qu'en matière immobilière. Elle a également été instaurée dans certaines communes pour les cessions de fonds de commerce, fonds artisanaux…

Stéphanie Swiklinski

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