Lors de l'achat d'un bien immobilier, la signature de l'avant-contrat est souvent assortie du versement d'un dépôt de garantie par le futur acquéreur. Cet usage très répandu rassure le vendeur sur la solvabilité et le "sérieux" de l'acheteur. C'est la garantie que la vente sera bien menée à son terme.

Une garantie pour le vendeur

Lors de la signature d'un compromis de vente chez un notaire, il est fréquent de procéder au versement d'un dépôt de garantie. C'est en quelque sorte un acompte ou une avance sur le prix de vente qui viendra en déduction du solde restant à payer. Ce paiement est un usage et non une obligation. Il est laissé à la libre appréciation des parties. Mais ce geste n'est pas sans importance. Il scellera le "pré-accord" concernant la vente d'un bien immobilier. Cela rassurera le vendeur. C'est la preuve du sérieux de l'acheteur, de son implication et de sa solvabilité. L'acquéreur, de son côté, se sentira engagé.
Tout comme l'obligation de verser un dépôt de garantie n'est inscrite dans aucun texte, son montant ne l'est pas non plus. Généralement, il est compris entre 5 et 10 % du prix de vente. Cette somme sera déposée par le notaire sur un compte spécial, en attendant la réalisation de l'acte définitif.

L'avant-contrat : un acte important

Que l'avant-contrat prenne la forme d'un compromis ou d'une promesse de vente, c'est un acte précis et informatif. Aucun élément ne doit être négligé, car l'acte de vente s'appuiera sur ce document. Il doit notamment préciser la désignation du bien vendu (description, superficie...), les charges existantes (hypothèque, servitudes...), le prix de la vente, les conditions suspensives… Compte tenu de la complexité des termes juridiques et de la multiplicité des lois existantes, la rédaction de l'avant-contrat ne s'improvise pas. D'où l'utilité de recourir à un notaire.

Mais qui n'est pas irréversible

Logiquement, il est impossible de revenir sur un engagement. Mais dans le cas d'un dépôt de garantie c'est un peu différent. Suite à la signature de l'avant-contrat, l'acheteur potentiel bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours à partir du lendemain de la réception du compromis ou de la promesse de vente par lettre recommandée avec accusé de réception. Pendant ce délai, il peut revenir sur sa décision, sans avoir à se justifier. Le cas de figure le plus fréquent est la non réalisation d'une clause suspensive (non obtention d'un permis de construire ou du prêt pour financer l'achat…). Le dépôt de garantie lui est alors restitué. À l'inverse, le vendeur peut conserver le dépôt de garantie si l'acheteur n'honore pas ses engagements et que le délai de rétractation est dépassé. Cette somme est alors assimilée à un dédommagement du préjudice subi. Le bien ayant été " immobilisé ", empêchant d'autres ventes potentielles.

Dépôt de garantie et VEFA

L'achat d'un bien en état futur d'achèvement (VEFA) est une transaction particulière. L'acquéreur achète un bien qui n'est pas encore construit et qu'il a juste vu sur un plan ou des plaquettes publicitaires. La procédure d'achat est également différente d'un achat classique. Elle se déroule en 3 étapes. La vente proprement dite est précédée d'un avant-contrat par lequel le promoteur réserve à l'acquéreur un lot déterminé du programme de construction. C'est le contrat de réservation. Viendront ensuite la vente définitive devant notaire et la livraison du logement. C'est lors de la signature du contrat de réservation que l'acquéreur verse le dépôt de garantie. Son montant est plafonné, selon la date prévisionnelle du contrat de vente définitif : 5 % maximum dans le cas d'une signature dans un délai d'1 an ou 2 % dans un délai de 2 ans. Aucun dépôt ne sera demandé si le délai excède 2 ans.
Comme lors d'une vente classique, l'acquéreur en VEFA dispose de 10 jours pour se rétracter. Sous certaines conditions, il pourra également faire une demande de remboursement du dépôt de garantie même si le délai est dépassé. C'est le cas notamment si, à la livraison, le bien ne correspond pas à la description du contrat de réservation. Peut également être invoquée une qualité du logement en dessous de celle prévue, entraînant une diminution de la valeur du bien ou encore le non respect de la date de signature de l'acte de vente du fait du vendeur.

Marie-christine Ménoire

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