En l'absence d'accès à une propriété par la voie publique, dans quelles conditions peut-on créer une servitude de passage ?

Peut-on demander un droit de passage ?

Selon l'article 637 du Code civil, pour qu'il y ait servitude, il faut deux propriétés appartenant à deux propriétaires différents. Une charge est alors imposée à un fonds dit "servant", pour l'utilité d'un autre fonds dit "dominant". Ainsi, le propriétaire qui dispose d'un terrain enclavé peut demander un droit de passage sur l'une des propriétés qui l'entourent. Pour qu'un terrain soit considéré comme enclavé, il faut qu'il n'y ait aucun accès à la voie publique ou aucune issue suffisante pour les besoins de son exploitation. Attention, le seul fait que l'accès soit difficile ne suffit pas à le qualifier d'enclavé. Il ne faut pas non plus que le propriétaire du terrain ne soit pas directement responsable de son enclavement (par exemple s'il a construit à l'endroit qui permettait l'accès). Ce sont les juges qui ont le pouvoir souverain pour apprécier si un terrain est enclavé ou pas. Si c'est le cas, il faudra créer une servitude de passage. Le choix du tracé pour le passage se fera là où le chemin est le plus court pour rejoindre la voie publique.

Quelles sont les formalités de mise en place d'une servitude ?

La formalité de constitution d'une servitude de passage est un acte notarié (qui se signe chez un notaire). Cela permet ainsi de "mettre noir sur blanc"  les modalités d'exercice de cette servitude. Cet acte fera l'objet d'une publicité foncière ; ce qui permettra de rendre la servitude opposable aux tiers (c'est-à-dire les personnes n'ayant pas signé la convention). Celui qui bénéficie du droit de passage devra indemniser celui qui supporte la servitude. Son montant variera en fonction du dommage causé par la servitude :
• dommages causés en raison de son tracé (si des arbres sont arrachés par exemple),
• dommages résultant de l'utilisation du passage (bruit engendré par le passage de véhicules par exemple),
• dommages résultant de la moins-value, conséquence de la création de cette servitude.

Les frais de l'acte notarié seront également à la charge de celui qui bénéficie du droit de passage. Idem pour les frais d'entretien, mais il est toujours possible de prévoir autre chose de manière conventionnelle.

Un portail peut-il être installé à l'entrée d'une servitude ?

L'installation d'un portail rend évidemmment l'accès plus difficile. Le principe de l'article 701 du Code civil est que le propriétaire d'un terrain sur lequel passe une servitude "ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode." On peut donc toujours clore le passage mais à condition de donner à son voisin les moyens d'accéder (clé du portail, télécommande...).

Stéphanie Swiklinski

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