Finie l'image véhiculée par le film "le viager". Depuis quelques années, cette forme de vente immobilière connaît un retour en grâce. Véritable opportunité pour le vendeur comme pour l'acquéreur, le viager répond pleinement aux besoins du moment. Et aucune crainte à avoir au plan juridique car il offre un cadre des plus sécurisés.

Espérance de vie plus longue, envie de rester chez soi malgré l'âge, besoin de compléter une retraite pas toujours suffisante, recherche d'un toit à moindre coût… autant de raisons de voir le viager comme un produit performant et adapté à ces préoccupations bien légitimes.

Une vente (presque) comme les autres

Comme toutes les transactions immobilières, l'achat en viager est établi devant notaire. Il aura au préalable vérifié que toutes les conditions relatives à la personne du vendeur (le "crédirentier") et de l'acquéreur (le "débirentier"), ainsi qu'au bien lui-même sont réunies (capacité de vendre ou d'acheter, diagnostics...). Jusque-là aucune différence avec une vente "traditionnelle" me direz-vous. C'est vrai. Mais en y regardant de plus près, elle a deux particularités :

•  l'existence d'un aléa à savoir la durée de vie du (ou des) vendeur(s) ;
•  un paiement échelonné. En principe, l'acheteur verse une rente jusqu'au décès du vendeur (et le cas échéant celui de son conjoint). Son montant se détermine en fonction de plusieurs critères. Notamment la valeur du logement, l'âge et le sexe du vendeur (et donc son espérance de vie), l'existence d'une clause de réversibilité (si le bien est vendu par un couple), le taux de rendement du bien (calculé en fonction du loyer que le bien est susceptible de rapporter). En pratique, il est fréquent que le jour de la signature de l'acte de vente, l'acheteur verse une somme d'argent (le "bouquet"), qui varie en moyenne entre 10 et 30 % de la valeur du bien.

Vendre sans quitter les lieux

C'est paradoxal mais possible grâce au viager occupé. Cette formule de vente correspond parfaitement aux attentes des vendeurs, souvent âgés, qui privilégient leur maintien à domicile. Ils demeurent chez eux, tant qu'ils le souhaitent, tout en améliorant leurs revenus. Cette vente en viager occupé "classique" peut se négocier au comptant. Le vendeur bénéficie d'un droit d'usage et d'habitation et perçoit un capital en une seule fois. Il n'y a pas de rentes viagères dans ce cas de figure. L'acquéreur, quant à lui, réalise un achat minoré de 30 à 50 % de la valeur vénale initiale. Il maîtrise son investissement et le prix est payé en une fois au moment de l'acte authentique de vente. Le viager peut également être libre. Dans cette hypothèse, l'acquéreur dispose immédiatement du bien. Il peut l'habiter ou le louer à sa guise. Les modalités de paiement sont identiques à celles du viager occupé.

Un contrat équitable

On peut dire que le viager est un contrat "gagnant-gagnant" que l'on soit vendeur ou acquéreur. Que ce soit du côté du vendeur ou du côté de l'acheteur, le viager doit être considéré comme un vrai placement. Car ce type de vente apporte pas mal de réponses aux préoccupations du moment. Le viager assure au vendeur de toucher une rente à vie, permettant d'améliorer son niveau de vie, de profiter pleinement de la retraite, de faire face à des dépenses qu'il ne pourrait pas assumer sans cet apport ou encore d'assurer l'avenir de son conjoint. Le viager occupé offre la possibilité de rester chez soi, de conserver son cadre de vie et ses habitudes. Vendre son bien en viager permet aussi de se libérer de certaines charges : impôt foncier, charges de copropriété, gros travaux…
Pour l'acquéreur, le viager peut être un bon moyen pour accéder à la propriété sans avancer des fonds importants et sans recourir au crédit bancaire. C'est une forme d'investissement permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions financières et fiscales très attractives et avec des frais réduits.

Marie-Christine Ménoire

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